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リフォームローン金利比較!審査内容は?




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リフォームローンは、住宅の改築や改装、内部の修繕や修復等の資金として利用する住宅ローンの一種です。

住宅金融支援機構のリフォーム融資や自治体が行っているリフォーム支援融資等、公的機関のリフォームローンも存在しています。

これらの公的なリフォームローンは、金利が低いという事が特徴であり、返済の負担が軽くなるという部分では非常に魅力的です。

ただし、限度額は抑えられており、返済期間や利用条件が限定されているケースが多いので、誰でも利用できるというわけではありません。

これに対して、民間の金融機関が提供している商品は、様々な内容のものが用意されています。

当サイトで紹介している『住信SBIネット銀行のMr.リフォームローン』は口コミでも評判が高い大人気のリフォームローンです。是非参考にしてみてください。



リフォームローンを有効活用

◆リフォームローンの基礎知識

リフォームローンの基礎知識

高齢化社会の進展は、自宅の高齢化も意味しています。

家屋の設備が古くなる場合だけではなく、バリアフリーに代表される住みやすい自宅へのリフォームは、年々その需要が高まっています。

自分達の預貯金の中から、その費用を手当てできれば良いのですが、平均寿命が伸びる中での預貯金の取り崩しは、できるだけ避けたいものです。

また、近年増加している不動産購入形態として、築年数が経った家屋やマンションを安く購入し、同時に自分仕様にリフォームする「リノベーション」という考え方が、若い人を中心に広がっています。こだわりのリフォームですと、金額は1千万円単位になるため、こちらも自分達のお金で手当てするのは、難しいのが現実です。

これらのリフォーム需要を賄うために、開発されたのがリフォームローンで、大きなくくりで見れば住宅ローンの一種に入ります。

今回は、リフォームローンの種類や注意点、受けられる減税措置など、リフォームローンの詳細を解説していきます。



◆有担保型と無担保型を使い分ける

有担保型と無担保型を使い分ける

リフォームと言っても、その範囲は人により様々ではないでしょうか。自宅の台所や浴槽をリフォームしたいといった個別的なものから、「リノベーション」に代表される、部屋ごと全てリフォームしたいというものまで、リフォームの費用に換算しても個々でかなりの開きがあります。

そこで、リフォームローンではおおよその借り入れ額が500万円前後で線引きし、500万円以下の借り入れの場合を無担保型のリフォームローン、500万円超の借り入れの場合を有担保型のリフォームローンとして、わけています。

無担保型のリフォームローンは、自動車ローンなどの目的別ローンと同じ取り扱いとなり、自宅の土地や建物を担保に入れる必要はありませんが、無担保の分、金利は高く、返済期間も短くなります。

有担保型のリフォームローンは、住宅ローンが自宅の増改築にも利用できることを活用した制度で、自宅の土地や建物を担保に入れたり、返済能力を審査したりするため、希望の金額が借りられなかったりすることもありますが、低金利で、返済期間は長期になります。

ここで、どちらを利用するのが有利なのか、考えてみましょう。現在、日本は日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が過去最低水準まで低下する中、無担保型のリフォームローンは無担保が災いして、それほど金利が低くなっているとは言えません。

一方で、有担保型のリフォームローンは住宅ローンを利用するため、過去最低水準の低金利の恩恵を受けることができます。

借り入れ額が300万円未満であれば、無担保型のリフォームローンで金利が低い銀行を探せば良いと思いますが、一般的な限度額である500万円前後であれば、金利差を考えると、有担保型のリフォームローンの方がトータルでは有利になるのではないかと考えられます。

このようなシミュレーションは、個人ではなかなかやりにくいと思いますので、以前に住宅の購入で付き合いのある銀行やリフォームローンに積極的な銀行などで、相談されることをお勧めします。



有担保型で有利なリフォームローン(住宅ローン)とは?

◆フラット35の特定のリフォームローン

フラット35の特定のリフォームローン

ここからは、リフォームローンを有担保型・無担保型にわけて、具体的に解説していきたいと思います。

有担保型のリフォームローンで低金利なローンと言えば、「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構を想像する方も多いと思いますが、「フラット35」は資金使途が住宅の建設・購入に限られ、リフォームで利用することができません。

また、以前はこれを補完するため、一般的なリフォームローンがあったのですが、官から民への流れの中、廃止されました。

しかし、住宅金融支援機構は国民の生活水準を向上するために存在しており、その政策的見地から、バリアフリー工事と耐震改修工事(※1)を実施する場合に限り、リフォームローンが利用できます。

なお、住宅金融支援機構ではリフォームローンに限り、高齢者向け返済特例制度というものが利用できるようになっています。

これは、満60才以上の高齢者が上記の2つの工事を行った場合、返済期間を申し込み本人死亡の時までとし、毎月の返済は利息のみで、借り入れ時の元金は相続時に精算するというものです。

そして、バリアフリー工事は高齢者向け返済特例制度を利用した場合に限り、利用できます。

このような制度は、民間の銀行では考えにくく、住宅金融支援機構ならではと言えるのではないでしょうか。



では、このリフォームローンの詳細ですが、融資限度額は1,000万円、返済期間は高齢者向け返済特例制度を利用しなければ、原則20年以内、担保として住宅金融支援機構の「抵当権」を設定することが必要です。

ちなみに「抵当権」とは、借入者が延滞などで返済できなくなったときに、銀行が「抵当権」を実行して自宅を処分し、その代金から回収をはかることができる権利で、住宅ローンには必ず「抵当権」が設定されます。

次に金利ですが、耐震改修工事の場合、全期間固定金利で概ね0.7~0.8%、高齢者向け返済特例制度を利用した場合、全期間固定金利で耐震改修工事の場合、概ね0.6%、バリアフリー工事の場合、概ね0.8%とかなり低金利となっています。

なお、次の楽天銀行も含めて、有担保型のリフォームローンで問題になるのが、自宅の担保余力の問題です。

リフォームローンを考えているほとんどの人は、住宅の購入で、既に住宅ローンを利用されていると思います。

住宅ローンの返済も無事終わり、「抵当権」も抹消されている方であれば問題ないのですが、現在も住宅ローンの返済が続いており、そこに新たに有担保のリフォームローンを借り入れるとなると、住宅ローンとリフォームローンの2重ローンとなり、審査も2つのローンを合算した上で、返済負担率や自宅の担保価値を評価します。

当然ながら、審査では不利に働く可能性が高く、リフォームローンの借り入れ金額の減額なども考えられます。

このような場合は、まずは現在も住宅ローンを返済している銀行に、相談に行かれることをお勧めします。

銀行側としては、2つのローンを1本化するなどの対応を取ることもあり、審査上も有利に働くことが考えられます。



◆「楽天銀行変動金利(固定金利特約付き)」

楽天銀行変動金利(固定金利特約付き)

有担保型のリフォームローンでは「フラット35」が、一部のリフォームローンでしか使えないという不利益がある中、住宅ローンでも増改築に使えて、低金利を実現しているのが、「楽天銀行変動金利(固定金利特約付き)」(※2)です。

楽天銀行の変動金利は0.5%台と、変動金利の水準としては他行の最低水準並みで、借り入れ後に固定金利に変更できる安心感があります。

さらに楽天銀行に特有なのが、融資事務手数料が一律324,000円(税込)と他のネット銀行より安くなる場合が多いことです。

例えば3,000万円を借りた場合、ネット銀行の融資事務手数料は2.16%(税込)が一般的ですので、648,000円かかります。

確かに、借り入れ額が1,000万円であれば216,000円と割安になりますが、2,000万円であれば432,000円と既に楽天銀行を上まります。



ネット銀行は金利は低いけど、融資事務手数料が高いと考えている人には、楽天銀行は最適ではないでしょうか。

なお、ネット銀行全般の注意点として、顧客から出された書類だけで審査する傾向が強く、大手企業のサラリーマンなどは審査に通りやすいですが、中小企業や自営業などの顧客は審査に通りにくい現実があります。

そのような時は、住宅ローンでも増改築に使えるかどうかを確認して、対面で対応してくれるメガバンクや地方銀行などに行くと、審査が通ることもありますので、試してみることをお勧めします。


※1【住宅金融支援機構】リフォーム融資
※2【楽天銀行】住宅ローン


無担保型で有利なリフォームローン(目的型)とは

◆条件無しで低金利の「イオン銀行リフォームローン」

イオン銀行リフォームローン

ここからは、無担保型のリフォームローンをご紹介します。無担保型のリフォームローンは、ローンの種類で言えば自動車ローンなどの目的別ローンの1つになりますが、無担保で利用範囲が広いため、日銀のマイナス金利政策下でも金利は以前とあまり変わらず、メガバンクなどでも4%を超えるのが現実です。

そんな中、無担保型のリフォームローンでは異例ともいえる、条件無しに全期間固定金利で2.45%を打ち出しているのが、「イオン銀行リフォームローン」(※3)です。最大融資額は500万円で最長返済期間は10年、郵送でやり取りすれば来店も不要です。

また、手数料も不要で、6ヶ月ごとのボーナス返済も50%を限度に利用できます。さらに、一部繰上返済も無料です。

無担保のリフォームローンで、他行と比較して2%あまり金利を低く設定しているため、他行よりも審査は厳しいと考えられますが、この金利水準であれば、十分申し込んでみる価値はあるでしょう。



◆条件を満たせば金利が下がる「Mr.リフォームローン」

Mr.リフォームローン

一方で、条件を満たすことでイオン銀行と同等の金利水準を実現しているのが、住信SBIネット銀行の「Mr.リフォームローン」(※4)です。

イオン銀行と同じ無担保型のリフォームローンで、基準金利は審査状況により、変動金利で3.475~4.475%とメガバンクよりも若干低い程度ですが、住信SBIネット銀行に住宅ローン残高(フラット35を除く)があれば、基準金利より-1.0%金利を引き下げ、住信SBIネット銀行とカードローン契約済み(カードローンの残高は問わない)か、 SBI証券に口座を保有登録済みであれば、基準金利より-0.5%金利を引き下げてくれます。

残念ながらこれらは併用出来ませんが、基準金利が3.475%の人が住信SBIネット銀行の住宅ローン残高があれば、ここから-1.0%の金利引き下げとなるため、借り入れ金利は2.475%となり、「イオン銀行リフォームローン」と大差なくなります。

また、こちらは最大融資額が1,000万円と大きく、最長返済期間は10年、来店も不要です。さらに、他行のリフォームローンの借り換えにも対応しています。

融資事務手数料が2.16%(税込)かかってしまうため、仮に300万円借りた場合、手数料が64,800円かかりますが、これで低金利を実現しているため、やむを得ないでしょう。こちらも、一部繰上返済は無料となっています。



(※3)【イオン銀行】リフォームローン
(※4)【住信SBIネット銀行】Mrリフォームローン


リノベーション物件などの対応方法

◆住宅ローンで借り入れを行うのが賢い方法

住宅ローンで借り入れを行うのが賢い方法

冒頭の記事に書いたように、リフォームを拡張させた「リノベーション」物件が人気となっています。

これは、リフォームの技術が進化し、全面リフォームを行えば、新築と変わらない室内を実現できることや、購入者のニーズが多様化し、今までの普通の物件では満足できない層が増えたことが、要因と考えられます。

また、築年数が古い物件は立地が良いことが多く、両方のニーズがうまく噛み合って、現在の「リノベーション」人気を支えているものと考えられます。

通常、「リノベーション」物件を購入する場合、通常は顧客が入居する前にリフォームも行います。

従って、物件の購入とリフォームは一体のものとみなされ、通常の住宅ローンが利用可能です。

なかでもお勧めなのが、「フラット35(リフォーム一体型)」(※5)です。

「フラット35」は増改築には使えませんが、「フラット35(リフォーム一体型)」は、「リノベーション」物件が購入と同視できるとの立場から、中古住宅購入資金とリフォーム工事の資金を合わせて、最大8,000万円まで融資可能です。

また、リフォームにより「フラット35S」の技術基準に適合した場合は、「フラット35S」も利用できます。

現在は、日銀のマイナス金利政策により、「フラット35」が歴史的水準まで低下しています。

さらに「フラット35S」が利用できれば当初5年間か10年間、金利がさらに0.3%低下します。

「リノベーション」物件の取得を考えている人は、この制度をうまく活用して頂ければと思います。

なお、中古物件購入後に全面リフォームをしようとした場合は、取り扱いが異なるので注意が必要です。

この場合は、あくまで中古住宅購入とリフォームが別々の行為と考えられるため、それぞれ審査することになります。

中古住宅購入は問題ないかもしれませんが、有担保型のリフォームローンを利用すると、2重ローンとなってしまいます。

この場合、物件の担保余力も限られるため、有担保型のリフォームローンの審査は、厳しいものにならざるを得ません。

打開策としては、中古住宅購入の銀行に相談に行き、以前のローンとリフォームローンを1本化してもらうことです。

しかし、上記の策は例外扱いとなるため、最終的には銀行の判断となり、承認されない可能性も考慮しておく必要があります。



◆借り換えと同時にリフォームを行い低金利を実現

借り換えと同時にリフォームを行い低金利を実現

「リノベーション」と同様に、日銀のマイナス金利政策で人気となっている、住宅ローンの借り換えでもリフォームをうまく組み入れる方法があります。

通常の方法であれば、リフォームローンを新規に借り入れることになりますので、住宅ローンと併用している場合は、リフォームローンの返済額が上乗せされ、毎月の返済額は上昇します。

しかし、借り換えの時に住宅ローン分とリフォーム分をまとめて借りても、借り換え時の金利がかなり低下しているため、上記のようなやり方よりも、毎月の返済額の上昇分は抑えられることになります。

この方法を積極的に推進しているのがイオン銀行で、「イオン銀行住宅ローンリフォーム活用プラン」(※6)として打ち出しています。

イオン銀行としても、借り換え需要とリフォーム需要を同時に取り込め、なおかつ融資額もリフォーム分が上乗せされるため、融資事務手数料の増加が期待できます。

ただし、この方法で注意しなければならない点が2点あります。

まず、借り換えでは返済期間は当初の住宅ローンの返済期間に準じることになっているため、金利は低くても、借り入れ額が大きくなりすぎると、毎月の返済額が大幅に上昇する可能性があることです。

次に、リフォーム分で借りた金額は、当初の住宅ローンと関連性がないため、住宅借入金等特別控除の対象外となってしまうということです。

このように、デメリットもありますが、無担保のリフォームローンの範疇に入る金額程度を組み込むことが出来れば、無担保のリフォームローンの金利を考えると、かなりお得な方法といえます。

イオン銀行に限らず、増改築にも対応している銀行であれば対応可能ですので、借り換えとリフォームを同時に考えている方は、この方法を活用されてみてはいかがでしょうか。



(※5)【フラット35】フラット35(リフォーム-一体)のご案内
(※6)【イオン銀行】住宅ローン・リフォーム活用プラン


リフォームローン後に確認したい2つの減税措置

◆基本は住宅借入金等特別控除の増改築を適用

住宅借入金等特別控除の増改築を適用

リフォームを行った時に、住宅借入金等特別控除(※7)が利用できる場合があることを、ご存知の方は少ないように感じます。

要件として、増改築の費用が100万円超、返済期間が10年以上と定められているため、無担保型のリフォームローンの方は返済期間が当てはまりにくく、有担保型のリフォームローンの方が利用しやすい制度です。

住宅を購入した時と同様に、税額控除であるという点は変わりませんが、リフォームローンで注意するとすれば、返済期間短縮型の繰上返済を行い、返済期間が10年未満になると、住宅借入金等特別控除の対象外となってしまう点には注意する必要があります。

住宅ローンであれば、35年程度で借りる方が多いですが、リフォームローンですと、15年程度で借りる方が多いからです。

現在の金利情勢では、住宅借入金等特別控除の控除率1%に対して、借り入れ金利は0%台の事が多く、住宅借入金等特別控除の期間が終わってから、繰上返済した方が有利になります。

リフォームローンで利用する方は、特に返済期間が10年未満にならないように注意しましょう。



◆リフォームの種類に合わせて減税措置を選択

リフォームの種類に合わせて減税措置を選択

これから解説するリフォーム減税は、全部で5種類あります。

しかし、制度でわけると3種類になりますので、該当する方はしっかり確認するようにして下さい。

また、3種類は現金で行っても減税されます。

住宅耐震改修特別控除(※8)は、居住者が住宅耐震改修工事を行った場合に減税されます。減税額は、住宅耐震改修に係る耐震工事の標準的な費用の額の10%で、最高25万円が税額控除されます。

省エネ改修工事をした場合の住宅特定改修特別税額控除(※9)は、居住者が一般省エネ改修工事を行った場合に減税されます。

減税額は、一般省エネ改修工事の標準的な費用の額の10%で、最高25万円が税額控除されます。ただし、太陽光発電設備設置工事が含まれる場合は、最高35万円が税額控除されます。

バリアフリー改修工事をした場合の住宅特定改修特別税額控除(※10)は、居住者がバリアフリー改修工事を行った場合に減税されます。



減税額は、バリアフリー改修工事の標準的な費用の額の10%で、最高20万円が税額控除されます。

ここまでの制度は、現金であろうが借り入れ金であろうが区別せずに、減税されるのが特徴です。

特定増改築等住宅借入金等特別控除は、居住者がリフォームローンを利用して、省エネ改修工事(※11)やバリアフリー改修工事(※12)を行った場合に減税される制度です。

減税額は、どちらの制度も年末の借り入れ残高で判断します。なお、控除期間は5年ですので注意して下さい。

具体的には、借り入れ残高250万円までの部分について2%、250万円を超え1,000万円までの部分について1%の控除額で計算します。

例えば、年末の借り入れ残高が1,000万円あった場合、250万円×2%+750万円×1%で12万5,000円の税額控除となります。

なお、バリアフリー改修工事のみ、50才以上の者という年齢要件が定められていますので、ご注意願います。

減税を受けるには、初回は全ての方が確定申告しなければならず、借り入れ金を利用した5年間の制度についてはサラリーマンの方は以後4年間は証明書を勤務先に提出して年末調整、自営業者などの方は毎年の確定申告申告書類に証明書を添付します。



◆最後に

リフォームローン

ここまで、リフォームローンの詳細について解説してきました。

有担保型のリフォームローンと無担保型のリフォームローンの違いやそれぞれで利用できる有利な商品の紹介、「リノベーション」物件や借り換えとの関係、リフォーム減税などです。

リフォームは内容が様々なため、画一的に扱いにくく、難しい側面もあるかもしれませんが、この記事程度の知識があれば、リフォームローンには自信を持って対処できるはずです。

リフォームを上手く活用して、快適な生活を送って頂けたらと思います。



(※7)【国税庁】No.1216増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
(※8)【国税庁】No.1222耐震改修工事をした場合(住宅耐震改修特別控除)
(※9)【国税庁】No.1219省エネ改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
(※10)【国税庁】No.1220バリアフリー改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
(※11)【国税庁】No.1217借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)
(※12)【国税庁】No.1218借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)


この記事の執筆

沼田 順
金融機関出身の1級ファイナンシャル・プランニング技能士。住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)勤務時代に融資・債権管理を担当。住宅ローンに関する様々な相談に対応。